Quarta-feira, 23 de Julho de 2014 -
ASSISTÊNCIA JUDICIAL ESPECIALIZADA EM DIREITO DO CONSUMIDOR
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ASSESSORIA JURÍDICA NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Av. Marechal Câmara , 00 ,
CENTRO DO RIO / CASTELO , Rio de Janeiro / RJ


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Direito Imobiliário

O Direito Imobiliário é o ramo do Direito Cível que trata e regulamenta vários aspectos da vida privada, tais quais o condomínio, o aluguel, a compra e venda de imóveis, a usucapião e os financiamentos da casa própria.
 
Na área contenciosa desse setor do direito, tem sido intensa a atuação do escritório em litígios relacionados a empreendimentos imobiliários, e  tais como ações de rescisão de contratos de promessa de compra e venda, atrasos constantes na entrega de imóveis, demora na baixa de hipoteca, ações de despejo e renovatórias, dentre outras.
 
As questões passiveis de indenização são:

• Averbação de habite-se (impossibilitando um pretenso refinanciamento);
• Despesas não programadas com alugueis de imóveis;
• lucros eventualmente pretensos (lucros cessantes);
• multa contratual por atraso;
• multa por dano moral e corretiva.
 
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA MOVER UM PROCESSO, de acordo com o interesse  e necessidade de cada cliente:
 
Para os que pretendem RESCISÃO DO CONTRATO:
 
XEROX:
 
RG, CPF, comprovante de residência, contrato e comprovantes de todos os pagamentos efetuados (importantíssimo!) além de outra documentação que for importante para ilustrar os danos sofridos pela pessoa em virtude do descumprimento contratual (problemas de saúde, alugueis etc)
 
Para os que pretendem  DANOS MORAIS e MULTA  PELO ATRASO  na entrega do imóvel:
 
XEROX:
 
RG, CPF, comprovante de residência, contrato com a construtora, comprovantes de gastos com aluguel,(RECIBOS E O CONTRATO DE ALUGUEL)   ou seja, todo gasto decorrente do atraso na entrega do bem. E  caso existam, outros para ilustrar transtornos como, por exemplo: atestados médicos(POSSUÍMOS ALGUNS CLIENTES FAZENDO USO DE TRANQUILIZANTES DEVIDO AO STRESS CAUSADO PELOS ATRASOS, COBRANÇAS INDEVIDAS E DESCASO DAS CONSTRUTORAS), adiamento de data de casamento etc.,
 
É importante também guardar os prospectos do empreendimento, uma vez que eles anunciam a metragem do imóvel, os materiais, acabamentos etc a serem utilizados nos bens.
 
Serão de grande valia quando for marcada a vistoria do imóvel, para fazer prova de que o mesmo possui dimensões menores do que o anunciado pela construtora, acabamentos inferiores ao contratado, etc.
 
 
 Link útil para ter conhecimento sobre o andamento da  liberação do habite-se de seu imóvel pela prefeitura:
 
 
ARTIGOS:
 
A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob o ponto de vista consumerista
 
 
CARTILHA: ESPECIAL  CONSTRUTORAS
 
Como Escolher, Comprar e Defender-se dos Abusos na Aquisição de Imóveis!
 
 

Lei que dá direito a desconto de 50% na escritura do primeiro imóvel é desconhecida por boa parte dos adquirentes.

 
Fonte: O Globo
 

RIO — Você sabia que, quando se compra o primeiro imóvel via Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a lei 6.015/73 dá ao adquirente direito a 50% de desconto na escritura? Apesar das três décadas de existência, o benefício é desconhecido por boa parte da população. É que na prática, poucos exigem dos cartórios o cumprimento deste direito assegurado por lei.

Para a obtenção do desconto, é necessário que o consumidor se encaixe nas seguintes condições: não ser possuidor de outro bem imóvel; estar utilizando recursos do Sistema Financeiro da Habitação; e o imóvel tem que ser para fins residenciais. A orientação dos advogados de direito imobiliário é que o consumidor já vá ao cartório munido de todas as documentações que provem que o mesmo não possui outro imóvel, como por exemplo certidões cartorárias.

— Os compradores que por qualquer razão não exercem esse direito, decaem e nao podem pedir reembolso posterior. O cartorio que se recusar estará sujeito a correção da Corregedoria da Justiça, sem prejuizo de responder a ação judicial — explica o advogado especializado em direito imobiliário Armando Miceli Filho.

Antes de ingressar com demanda judicial, o adquirente deve fazer um requerimento administrativo em duas vias e protocolar, aguardar a resposta. Sendo a mesma negativa, aí sim, buscar o valor cobrado indevidamente junto à justiça.

Um convênio firmado entre a Corregedoria Geral da Justiça (CGJ) e a Caixa Econômica Federal (CEF) promete facilitar a vida daqueles que pretendem financiar o primeiro imóvel residencial. A CEF fornece uma declaração atestando se aquele é realmente o primeiro imóvel a ser adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Quem encontrar alguma dificuldade para comprovar esse direito junto aos cartórios deverá prestar queixa à Corregedoria Geral da Justiça. Isto poderá ser feito pessoalmente pelo fórum da sua cidade.

 

Atraso na entrega do imóvel pela construtora - Consequências

Construtoras podem ser condenadas ao pagamento de multa e indenizações se houver atraso na entrega do imóvel

Um dos principais aspectos considerados pelos adquirentes no momento da compra de um imóvel na planta é a data contratualmente prevista para a entrega. Isto porque em muitos casos as pessoas dependem dessa data para o planejamento de vários fatos no futuro, como por exemplo, casamento.

Por isso, não é demais ressaltar que apesar de o contrato estabelecer uma data como prevista para a entrega do imóvel, é muito comum essa entrega não ocorrer como imaginado.

Os motivos que as construtoras invocam como justificativas são os mais variados, como por exemplo, excesso de chuvas em determinado período, escassez de materiais e problemas com documentação.

Apesar de os contratos também estabelecerem um prazo de tolerância para os atrasos, estes não podem superar seis meses. Ultrapassado o prazo máximo previsto para a entrega, a construtora poderá ser forçada ao pagamento de multa, indenizações, ou pode ocorrer, até mesmo, a rescisão do contrato com o dever de restituir todos os valores recebidos acrescidos de juros e correção monetária.

É certo que em muitas situações o atraso na conclusão da obra e, consequentemente, da entrega das chaves se deve a acontecimentos alheios ao controle da construtora e imprevisíveis, casos em que nenhuma penalidade pode ser aplicado. Assim, quando isto acontece é importante a construtora comunicar os adquirentes sobre os fatos imprevisíveis que prejudicaram o andamento da obra, pois com isto, desaparece a impressão de descaso e evitando-se medidas mais severas.

Carlos Alberto Del Papa Rossi

Advogado, consultor imobiliário, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA – Master of Business Administration – com ênfase em Direito da Economia e da Empresa (FGV/SP), autor de livro e artigos jurídicos.

 
Não esqueçam da correção monetária durante a obra 

 

Realizar o sonho de ser dono do próprio teto dá trabalho. Quando o imóvel é comprado na planta, além dos cuidados com o contrato, é preciso se preocupar também com a correção do saldo devedor durante o período de obras. A cobrança, que é devida e tem que entrar no planejamento financeiro antes da assinatura do contrato, é a principal fonte de dor de cabeça para os compradores desavisados.

O bancário Paulo Roberto Parreira, de 31 anos, não foi o primeiro a se enrolar com o saldo devedor. Sem ter consciência de que o valor que devia à construtora iria subir até a entrega das chaves, ele não se planejou e, agora, tem um problema e tanto nas mãos.

Em fevereiro de 2010, ele comprou uma unidade no condomínio Jardim Paradiso, da construtora CR2, por R$ 76 mil. Pagou R$ 7 mil de entrada e ficou com um saldo devedor de R$ 69 mil. Quando o habite-se saiu, em janeiro deste ano, ele foi chamado pela construtora para acertar o valor a ser financiado pelo banco. E aí veio o susto: o saldo devedor agora era de R$ 77 mil.

— A correção até está prevista no contrato, mas ninguém deixou claro que eu teria que pagar essa diferença de R$ 8 mil quando comprei o imóvel. Não tenho como pagar esse valor, e não posso financiá-lo com o banco, pois a Caixa avaliou a minha unidade em R$ 68 mil, e não financia acima disso — conta Paulo Roberto.

O diretor de incorporações da CR2, Carlos Frederico Guimarães, alerta para a importância do planejamento:

— É difícil explicar a correção, até porque, em geral, o comprador está encantado com a casa e não dá tanta importância para isso. Agora ele terá que parcelar essa diferença com a construtora, mas o ideal é que o cliente tenha ciência da cobrança e se planeje para pagar a diferença na entrega das chaves. Assim, ele ainda pode conseguir um desconto.

O caso de Paulo Roberto não é raro e pode ser evitado. Para isso, o consumidor precisa fazer contas e ver se a soma da correção com o saldo devedor não irá ultrapassar o valor de avaliação feito pelo banco e inviabilizar o financiamento.

Fonte: extra online.

 

DECISÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA PROLATADA EM 21 DE SETEMBRO DE 2010 :
 
Construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel
As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.

Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.
 
Confira seus direitos ao comprar imóvel na planta
 
Contratos de construtoras fixam claúsulas abusivas
 
  Quem compra imóvel na planta deve ficar atento porque os contratos de muitas construtoras e incorporadoras contêm várias cláusulas consideradas abusivas e ilegais pela Justiça. O fato de o cliente assinar o contrato não o obriga a honrá-las posteriormente, se violam a lei. Confira alguns desses direitos, segundo o advogado Sérgio Sender, especialista em Direito Imobiliário. 
 
Reajuste de prestação durante a obra
 
Durante a obra, as parcelas somente podem ser corrigidas pelo índice do setor de construção, no caso, o mais usado é o INCC da Fundação Getúlio Vargas. O reajuste é anual, conforme a lei, sendo nula cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano. Mas, completando cada período de 12 meses, a construtora tem o direito de cobrar a diferença do reajuste mensal que não foi pago, chamado de resíduo mensal. Por isso, muitos compradores optam pelo repasse mensal do reajuste para as parcelas. Mas a construtora não pode obrigá-lo a aceitar essa condição. A parcela das chaves e o saldo devedor também só podem ser atualizados pelo índice setorial.
 
Reajuste de prestação após entrega das chaves
 
A condição dependerá de como o comprador optou por financiar o saldo devedor: ou mantendo o plano de pagamento de parcelas inicialmente contratado com a construtora, ou mediante crédito bancário. O segundo é mais barato, pois os bancos cobram juros inferiores a 1% ao mês e a correção do saldo devedor é pela TR. O financiamento com a construtora prevê juro mensal de 1% mais a atualização pelo IGP-M, da Fundação Getúlio Vargas, que, nos últimos anos, foi quatro vezes maior que a TR.
 
Data de pagamento das chaves
 
O valor devido por ocasião do término da obra, a chamada parcelas das chaves, só deve ser desembolsado na efetiva entrega do imóvel, ou seja, na assinatura da escritura. É ilegal a exigência de construtora de que o valor é devido na data da entrega do imóvel prevista inicialmente (que não foi cumprida), ou na data do habite-se, sem que a entrega do imóvel tenha ocorrido. O habite-se é apenas uma certidão da prefeitura atestando que a edificação está regular, necessário para o registro em cartório.
 
Cobrança de taxa de condomínio
 
A taxa de condomínio somente é devida pelo comprador do imóvel a partir do recebimento das chaves. As construtoras incluem nos contratos cláusula que prevê o pagamento do encargo a partir do habite-se. No entanto, essa cobrança sem que tenha havido a entrega das chaves, ou seja, sem que o comprador tenha pelo menos a posse do imóvel, é ilegal (o domínio ou propriedade ocorre com o registro da escritura em cartório). A responsabilidade pelo pagamento é de quem tem a posse do imóvel, no caso, a construtora.
 
Atraso na entrega
 
É ilegal a cláusula que estabelece prazo de tolerância para que a construtora entregue o imóvel. Em geral, a construtora inclui no contrato que a entrega pode atrasar até seis meses, sem que haja ônus para ela. O Judiciário já decidiu em diversos processos que esse prazo de tolerância sem ônus é abusivo e, por isso, a construtora deve pagar a título de indenização ao cliente o valor mensal do aluguel ou um percentual entre 0,5% e 1% do valor de venda do imóvel previsto no contrato.
 
Rescisão do contrato de compra
 
Em caso de desistência da compra, sem que tenha havido entrega do imóvel e registrado em cartório, há duas situações. Se o motivo é pessoal, sem ter havido violação de alguma cláusula pela construtora, o comprador tem direito a receber todos os valores pagos atualizados, descontado um percentual para cobrir custos administrativos da venda. A Justiça fixa esse percentual entre 10% e 25% do valor pago, conforme o caso. Se a construtora retiver toda a quantia paga ou percentual acima de 25%, o comprador deve recorrer ao Procon e à Justiça. Mas, se a rescisão é por descumprimento do contrato pela construtora, como atraso na entrega, o comprador tem direito a reaver todos os valores pagos corrigidos.
 
 
JURISPRUDÊNCIAS
 
STJ: taxa de condomínio somente após entrega das chaves
 
04/12/2009 - Compradores de imóveis na planta são obrigados a pagar eventual taxa de condomínio somente após o recebimento das chaves. É o que decidiu ontem o Superior Tribunal de Justiça (STJ) em um processo emque a construtora e a administração do condomínio empurraram a despesa para o comprador antes do recebimento do apartamento. A decisão, válida somente para esse caso julgado, é importante porque sinaliza aos demais juízes, em qualquer outra ação judicial, e aos Procons como deve ser aplicada a regra de cobrança do condomínio em caso de imóvel recém-construído.

É comum no mercado imobiliário que a construtora transfira para o comprador do imóvel a taxa de condomínio a partir da emissão do "habitese" (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa). O problema é que nem sempre ocorre a entrega imediata do imóvel com a liberação.

Em casos de prédios, por exemplo, a lei exige desmembramento da matrícula do empreendimento para cada unidade, para assim lavrar a escritura e registrar o imóvel, o que leva, em média, dois meses.

Sem contar a própria demora na entrega das chaves quando envolve financiamento bancário para quitar o saldo devedor com a construtora.

No caso julgado pelo STJ, a administração do condomínio, que já estava constituído quando o imóvel ficou pronto, promoveuumaação de cobrança contra o proprietário para receber despesas condominiais relativas a dois meses antes da data em que o comprador recebeu as chaves.

Segundo entendimento da Segunda Seção do STJ, a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge, para o condômino, a obrigação de fazer o pagamento do condomínio.

Antes disso, eventual despesa é de responsabilidade de quem tem a posse do imóvel, ou seja, da construtora.

Portanto, é dela que o condomínio deve cobrar as taxas.

Atraso na entrega das chaves pelas construtoras

 É abusiva cláusula que determina restituição de parcelas pagas de imóvel ao final de obra

Em caso de atraso da construtora na entrega de imóvel, é abusiva a cláusula de contrato de compra e venda que determina a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, pois o vendedor pode revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem, também, com os valores retidos. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar provimento a recurso especial de uma construtora de Santa Catarina.

O consumidor entrou na Justiça com uma ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização, alegando ter celebrado com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional a ser edificada em terreno na cidade de Florianópolis (SC). Segundo informações do processo, ele pagou o sinal acertado, perfazendo o total de R$ 1.036,50 e trinta e uma prestações de R$ 345,50, cada uma.

Ao pedir a rescisão, a defesa alegou que, até o ajuizamento da ação, a construtora não teria cumprido o prazo de entrega do imóvel. Requereu, na ocasião, a devolução dos valores pagos, corrigidos e com juros de mora, além da restituição em dobro das arras, a título de perdas e danos.

Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente, para declarar rescindido o contrato. O juiz determinou, ainda, que a restituição dos valores desembolsados pelo autor deveria ocorrer com juros e correção monetária, nos mesmos índices e critérios empregados quando do pagamento do imóvel, previstos contratualmente, contados a partir de cada desembolso, além da devolução em dobro das arras.

A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) negou provimento e manteve a sentença. No recurso especial para o STJ, alegou que a decisão ofende o artigo 1.097 do Código Civil e o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Protestou, também, contra a devolução em dobro das arras, bem como quanto à forma e ao tempo para a restituição das parcelas pagas, ao argumento de poder fazê-lo somente após a conclusão da obra.

A Quarta Turma, no entanto, negou provimento ao recurso especial. “É abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, considerou o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso.

Segundo o relator, o promitente vendedor poderia, inclusive, revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem também com os valores retidos, “além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer”. “Neste caso”, acrescentou o ministro, “o consumidor preterido ficaria ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou indevidamente”.

Quanto à insatisfação da construtora com o pagamento em dobro das arras, o ministro afirmou que a alegação esbarra na súmula n. 356/STF, pois a decisão do TJSC não sanou a omissão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais. Após observar a distinção entre as duas, o ministro concluiu: “O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial, tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto”.

 

INDENIZAÇÃO - Responsabilidade da construtora em razão da demora na entrega das chaves de apartamento em condomínio, adquirido pelo demandante - Cálculo da indenização conforme o aluguel pago pelo autor, com os reajustes legais, a partir da data prevista para a entrega das chaves -Responsabilidade até a efetiva entrega das chaves -Recurso a que se dá provimento parcial para os fins acima.

(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 28.221-4/8-00, Rel. Des. Luís de Macedo, julg. 24.03.1998)

CONTRATO - Compromisso de vencia e compra de imóvel - Atraso na entrega da obra - Interrupção do pagamento pelos adquirentes justificada - Resolução e restituição integral de parcelas pagas, sem dedução - Dano moral - Inocorrência - Indenização indevida – Recursos desprovidos.

(TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.06.146970-5, Rel. Des. Rui Cascaldi, julg. 15.05.2010)

COBRANÇA. Valor correspondente a um aluguel. Atraso na entrega da unidade. Alegação de caso fortuito ou força maior. Chuvas não podem ser consideradas como imprevisíveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Sentença mantida. Recurso improvido.

(TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010)

 AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS QUITADAS PELO ADQUIRENTE, BEM COMO DO SINAL, COM A INCIDÊNCIA DA MULTA DE 10% E JUROS DE MORA - RECURSO IMPROVIDO.

O injustificado atraso da construtora, que não entrega a unidade habitacional no prazo avençado, caracteriza a sua inadimplência e enseja a rescisão do contrato de compra e venda, com a restituição imediata das parcelas quitadas pelo adquirente, inclusive do valor pago a título de sinal, já que a rescisão se deu por culpa da construtora. Configurada a inadimplência da vendedora, procede o pedido de condenação ao pagamento da multa contratual, no percentual contratado (10%) por não ter cumprido a obrigação no prazo estipulado, com o acréscimo de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, eis que convencionado tal percentual para a hipótese de inadimplemento.

(TJ/MS – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 2003.010414-3/0000-00, Rel. Des.  Elpídio Helvécio Chaves Martins, julg.14.10.2003)

 CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS INFRINGENTES. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. EXPEDIÇÃO DE CARTA DE "HABITE-SE". ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL. EXIGIBILIDADE "ATÉ A DATA DA CONCESSÃO E EMISSÃO DA CARTA DE HABITE-SE". CABIMENTO.

1. É devida a multa prevista no contrato, para o caso de atraso na entrega do imóvel,  equivalente a  0,5% (meio por cento) ao mês, exigível até a data da concessão e emissão da carta de "habite-se", como meio coativo a que a ré envide esforços para a concessão da mesma, mormente se a recusa da administração na outorga da referida autorização, se deu porque a construtora  alterou a obra, em desconformidade com o projeto inicialmente aprovado.

2. Recurso improvido.

(TJ/DF – 2ª C. Cív. Emb. Inf. na Ap. Cív. nº 19980110759223, Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, julg. 04.02.2004)

 CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - PERDAS E DANOS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CONSTRUTORA -  ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL -  ALTERAÇÕES NO PROJETO ORIGINAL DA OBRA - DEMORA JUSTIFICADA - CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR - RESPONSABILIDADE AFASTADA - INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3º, II DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

1. A apelante requereu junto à construtora providencias para alterações no projeto original, ocasionando, com isso, retardamento na entrega da obra.

2. A empresa recorrida desincumbiu-se, quantum satis, do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do apelante, a teor do art. 333, inciso II do Código de Processo Civil, eis que trouxe aos autos, provas cabais de que a demora na entrega da unidade habitacional restou justificada em virtude das inúmeras modificações pleiteadas pelo recorrente no projeto original do imóvel o que, por certo, afasta qualquer responsabilidade por parte da promitente-vendedora.

3. Também não se pode, por outro lado, invocar a responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor, como postula o recorrente, eis que, a teor do art.14 § 3º, inciso II do supracitado diploma legal, exime-se da responsabilidade o fornecedor de serviços que provar que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

4. Apelo conhecido e improvido.

(TJ/DF – 4ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110270852, Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa, julg. 29.03.2004)

 CIVIL - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - TEORIA DA IMPREVISÃO - INAPLICABILIDADE - LUCROS CESSANTES - CABIMENTO - HONORÁRIOS - REDUAÇÃO DA VERBA ARBITRADA.

O atraso injustificado na entrega da obra e, conseqüentemente, da unidade  objeto da avença, dá ensejo à rescisão do contrato firmado entre as partes, não podendo se valer a construtora da alegação da ocorrência de processo inflacionário reinante no país para justificar o não-cumprimento da obrigação assumida, ao argumento de imprevisibilidade.

Desse modo, verificado o inadimplemento da vendedora, são devidos os lucros cessantes em razão do prejuízo suportado pelo comprador ante o não-recebimento da coisa pactuada.

Mesmo considerando o elevado nível do trabalho profissional desenvolvido e o grau do zelo empregado em favor de seu constituinte, todavia, em face da singeleza que a demanda apresenta, oferecendo, inclusive, condições para julgamento antecipado, a verba honorária deve ficar estabelecida no patamar mínimo previsto no artigo 20, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil.

(TJ/DF – 3ª T. Cív., Ap. Cív. nº 4433997, Rel. Des. Costa Carvalho, julg. 25.08.2003)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELA PROMITENTE VENDEDORA - RESCISÃO DO CONTRATO - POSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - ADMISSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA.

Restando comprovado o atraso nas obras e a não entrega do bem no prazo contratado, é de ser rescindido o contrato anteriormente firmado entre as partes, com a devolução das prestações pagas.

(TA/MG – 4ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0415962-6/2003, Rel. Juiz Batista Franco, julg. 11.02.2004)

 RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - MORA DA CONSTRUTORA - RESCISÃO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - CORREÇÃO MONETÁRIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - LIMITES DO ART. 20, § 3º, DO C.P.C.

O atraso verificado na entrega da obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com direito à restituição das prestações pagas, corrigidas monetariamente. ‘A restituição das importâncias pagas pelos compromissários-compradores deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa’. ‘De acordo dom os ditames do Codecon, se a construtora atrasa a entrega do imóvel além do que foi estipulado no contrato, faculta ao comprador a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, devidamente corrigidas monetariamente. Teoria do risco do empreendimento, consolidada pela Lei 8.078/90

(TA/MG – 1ª C. Cív., Ap. Cív. nº 0396927-3/2003, Rel. Juiz Gouvêa Rios, julg. 09.09.2003)

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO INCORPORADOR - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - RESSARCIMENTO DOS DANOS - DANO MATERIAL - DANO MORAL - Incorporação. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento da Construtora. Ação objetivando a resolução do contrato. Procedência do pedido. Inconformismo da ré. Improvimento do recurso. Restando, amplamente, demonstrado que a Construtora, ultrapassado o prazo de conclusão da obra, nem mesmo a iniciou, apropriando-se seus dirigentes, de maneira ilícita das importâncias pagas pelos promitentes compradores, a resolução da avença se impõe, com o ressarcimento dos danos materiais e morais, daí, decorrentes e devolução dos valores recebidos.

(TJ/RJ – 11ª C. Cíiv, Ap. Cív. nº 15.865/1998, Reg. 240.399, Rel. Des. Nílton Mondego, julg. 11.02.1999)

Promessa de compra e venda. Incorporação  imobiliária. Unidade habitacional em condomínio. 

Atraso na entrega. Culpa da construtora. Rescisão  contratual. Devolução das parcelas pagas. Cláusula  contratual. Nulidade. Aplicação do Código de Defesa do  Consumidor. Verba honorária. Redução.

Provada a culpa da construtora, consistente na não  entrega do imóvel no prazo avençado, impõe-se a rescisão  contratual, gerando o direito dos apelados à restituição do que  pagaram, corrigido monetariamente. 

Mesmo nos contratos de incorporação imobiliária,  regidos por lei própria, incidem as normas do Código de Defesa do  Consumidor, que realçam a justiça contratual, a equivalência das  prestações e o princípio da boa-fé objetiva, de forma a tornar nula  a cláusula que prevê tabela para a devolução das parcelas pagas,  notadamente tal regra diz respeito a rescisão contratual motivada  pela inadimplência do adquirente, hipótese diversa dos autos.

É possível a redução da condenação relativa à verba  honorária quando mesmo diante de pedido principal e secundário  (reconvenção), a causa não se mostra complexa e o advogado milita  em causa própria.

(TJ/RO – C. Cív., Ap. Cív. nº 03.004839-7, Rel. Des. Roosevelt Queiroz Costa, julg. 25.11.2003)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Imóvel - Atraso na entrega - Caracterização - Imprevistos - Não demonstração - Prestações - Pagamentos suspensos - Motivo plausível - Inexistência - Rescisão do contrato - Ocorrência - Pedido de depósito que não altera a situação - Entrega condicionada à quitação de todas as prestações, encargos e obrigações - Indenização pelo tempo em que durou a inadimplência da ré - Acerto - Revisão contratual - Impossibilidade - Sinduscon - Índice usual - Anatocismo e onerosidade excessiva - Não configuração - Abatimento pela diferença de metragem - Cabimento - Exatidão das medidas - Exigência legal - Recursos não providos.

(TJ/SP – 7ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 124.984-4, Rel. Des. Sousa Lima, julg. 10.11.1999)

RESPONSABILIDADE CIVIL - Indenização - Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do apartamento - Pedido de indenização consistente no valor locativo do imóvel correspondente ao período do atraso, bem como restituição dos valores das despesas condominiais e do IPTU - Sentença de improcedência - Exame da prova revelando que o autor, efetivamente, por defeito de construção, não recebeu o apartamento no prazo ajustado, mas depois disso, conforme declaração firmada por ambas as partes - Ré que reconhece ter recebido o preço da construção - Prejuízos palpáveis - Ação que, dessa forma, deve ser declarada procedente, computando-se o período entre a data em que o apartamento deveria ser entregue e a data em que, efetivamente, tal entrega ocorreu por consenso entre as partes - Apelação provida.

(TJ/SP – 10ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 79.260-4, Rel. Des. Marcondes Machado, julg. 01.06.1999)

 * Ementas selecionadas por Carlos Alberto Del Papa Rossi

Em havendo atraso entrega do imóvel, cabe à construtora a responsabilidade de uma indenização ao cliente por lucros cessantes, isto é, uma indenização pelo fato de este ter deixado de obter algum lucro, como, por exemplo, com o aluguel do imóvel, caso estivesse em suas mãos na data aprazada. A jurisprudência do nosso egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal é enorme, mansa e pacifica com relação à matéria. Entre outras, trago a público a decisão nos Embargos Infringentes referentes ao processo nº 37841/96, que teve como relator o Desembargador Estevam Maia, da Primeira Câmara Civil:
Acórdão nº 94.213
PROCESSUAL CIVIL – CIVIL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA QUANTO AO PRAZO DE ENTREGA – INDENIZAÇÃO DEVIDA A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES – IMPROVIMENTO DOS EMBARGOS INFRINGENTES.
1. Deixando a incorporadora de entregar a unidade prometida à venda no prazo ajustado, responde por indenização, nesta incluídos os lucros cessantes, que resulta da impossibilidade de o promitente comprador poder auferir renda ou ocupá-lo em negócio próprio.
2. Embargos improcedentes. Conhecidos e improvidos os embargos infringentes. Decisão unânime.

 
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